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老占 | 21st Aug 2013, 22:42 PM | 投資策略 | (2310 Reads)

近來很多人問為何樓市不跌! 不是很多專家學者說樓價已過高嗎? 政府又出招壓樓市, 但為何仍然不跌? 經過我亂估之下, 樓價或在2015年左右開始緩慢下跌

首先, 我理解的樓價升跌, 主要由以下幾方面去影響
1. 供求
2. 負擔能力(業主及租客)
3. 回報
4. 資金

03年開始, 樓價上樓梯, 慢慢地向上走, 去到金融風暴後, 大約回跌兩成; 之後2010年, 突然開始急升, 2010-12年, 由樓梯變成電梯, 你追都追唔到. 那為何之前都是有秩序地上升, 而2010年開始突然急升? 2010年, 新樓供應雖然少, 但沒有突然大幅縮減, 人口又沒有大幅增多, 經濟又不是大幅增長, 為何10-12年, 樓市會倍升?

回看歷史, 2010年發生了什麼事? 首先, 這是金融風暴後的後遺症. 為了救市, 美國大印銀紙, 大陸又大印銀紙, 寬鬆貨幣政策, 令預期通帳出現, 銀紙貶值, 資金泛濫, 突然多了大量游資, 游資找出路, 便找黃金及磚頭保值,香港這個資金流動暢通無阻的地區, 便是資金流入的最佳地方, 全世界的炒作資金來香港, 而大陸放貸的資金沒有進入實體經濟,卻被貪官權貴拿來炒賣或投資, 又進入香港, 香港即時多了一大批投資者入市.

有資金來, 也要看回報率是否有價值; 由於聯匯關係, 香港跟著低息, 供樓人士供款利息很低.又可以九成按揭, 投資成本並不高; 但雖然低息, 也要看租金的高低. 租金過低, 想買樓的寧願租樓, 投資者的回報不合格亦不買樓; 相反, 租金若完全蓋過每月還款額, 甚至產生現金流則更吸引投資

2011年, 實施了最低工資, 低收入入士人工大幅增加, 洗碗工人工已高於一萬元, 漣漪效應下, 侍應等職位都要加人工, 即表示以往大量原本6-7千人工的, 人工加到去一萬元。這代表什麼? 這代表這批低收入人士雖然買不起樓, 但卻租得起樓, 人工一萬左右的打工仔, 若果不想同家人住, 他有能力搬出去租4千元的套房, 情侶兩個人便有能力租一個八千元的屋仔, 這代表市場突然多了許多租客.

若果, 市場單位供應多, 租金亦也不會急升, 偏偏政府在近十年, 壓低了供應, 令供應缺少了。供應少了, 而打工仔人工加了, 負擔能力大了, 市場突然多了許多租客, 業主便有能力抬高租金. 當租金回報高, 供樓利息低, 投資樓市便很值博了.

樓市升了十年, 但未來十年呢?

最近好多人話見頂, 政府不停出手又出口壓樓價, 但樓價都不跌, 為何? 因為業主持有物業的回報率仍然高, 美國傳退市, 但又未加息, 業主負擔根本無增加; 另一方面, 租金又無跌過, 那投資者持有物業, 仍然有不差的回報呢, 既然回報並未跌, 樓價亦不會跌

那幾時跌?
首先, 看美國退市。美國加息, 即令香港加息, 業主供樓負擔便上升, 回報便下跌, ; 另外, 美國加息, 美元升,借了平錢的投資者又要沽貨去還錢; 收水停買債, 債息便上升, 債息上升, 代表世界上其他投資的吸引力下降了, 包括磚頭; 現在預期美國收水, 有避險功能的黃金已經先行插水, 再來便是美國以外的樓市了.  所以, 美國收水加息, 將是令樓市下跌的第一步。現在估計美國是2015年才開始加息, 故香港樓市到2015年會開始較明顯的跌幅, 由現在開始10-20%吧

內地方面亦一樣, 之前內地大印銀紙, 投機資金走入香港. 但現在內地也收水了, 之前內地銀行同業拆息急升, 已證明內地收水了, 投機資金都要返大陸了.

從上面看, 未來幾年, 因為美國及大陸收水, 部份資金會從樓市徹退. 另外, 加息令業主負擔重了, 除非租金繼續升, 否則回報會下跌, 回報下跌, 將令樓價下跌.

但由於供應仍然不多, 香港經濟若沒有出問題, 失業率沒有下跌, 業主供樓及租客租樓能力不跌, 租金不會跌, 即表示業主持貨的回報率不會大跌, 故樓市雖不會升, 但又不會大跌. 樓價要跌, 都是緩慢的下跌

2017年新政府, 若樓價只跌10%, 政府就要回應選民的要求了, 新政府的政策尤其是房屋政策將是最大風險; 而2017年後, 近兩年開始建造的地盤都陸續完成, 似乎增加了供應, 供應若能夠增加, 樓價將進一步下跌

再看港人負擔能力, 由於內地的成本愈來愈大, 人仔不停升值, 香港人在購買內地物資方面, 成本愈來愈貴, 衣食等方面物價上升不少, 中線看亦削弱了港人在租樓及供樓的多餘錢.

總而言之, 樓市跌, 首先看美國及大陸的游資, 游資走, 樓價已不可能再大升; 然後, 再看業主買入物業的回報率, 回報率可以按揭息率及市場租金去衡量, 按揭息率看美國加息, 市場租金又要看市場租盤供應及租客租樓能力, 市場供應看新盤多與少, 居屋公屋興建速度; 租客付擔租金能力, 看最低工資及香港經濟好壞失業率高低而定.

再看, 每大約十年, 便來一次大股災, 67年股災, 77年冇, 87年股災, 97-98年金融風暴, 2008年海嘯, 再來2017-2018? 這次或許是中國的風暴, 上兩次中國都不是風眼 , 今次排隊到它了, 是地方債? 內需轉型失敗? 當股災出現, 內地經濟差, 本港失業率將上升, 代表樓市要大跌了.....

 

 

 

留言(5) | 引用(0) | 話題(地產)

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不錯的分析.

Enoch
[引用] | 作者 Enoch | 22nd Aug 2013 18:28 PM | [舉報垃圾留言]

[2]

GOOD


[引用] | 作者 暱稱 | 23rd Aug 2013 13:13 PM | [舉報垃圾留言]

[3]

其實一直都覺得內地的地方債務危險,會否最後演變成類似歐盟內國家的主債危險?始終內地的官僚作風加上透明度不足,官員為上位有幾多數係無公開比大眾知道?根本地方政府在執行公共責任上(例如教育,公共衞生,收復天災,增加公共建設等)的支出已經高於收入,非不得宜以土地抵押做法向銀行貸款融資,但土地價值本身就會受到政府公共政策調整以變化(看香港就知),這更影響地方償還債務的能力。若地方未能如期還債,銀行呆壞帳增加,即只會將地方債務風險轉移到金融機構;若銀行體系崩潰,雖則內地不會好似冰島咁,無力助銀行脫困,但融資一定會減少,因為風險增加,對內地經濟帶來的影響,可想而知。


[引用] | 作者 菠蘿 | 25th Aug 2013 11:11 AM | [舉報垃圾留言]

[4]

thank you


[引用] | 作者 mingkee | 2nd Sep 2013 01:53 AM | [舉報垃圾留言]

[5]

請問何時可以再拜讀你的作品呢


[引用] | 作者 ABC | 8th Jan 2015 10:27 AM | [舉報垃圾留言]